Você comprou o apartamento, comemorou a conquista e então chegou a cobrança: anos de IPTU atrasado e dívida de condomínio acumulada pelo antigo proprietário. Quem paga essa conta?
Esse é um dos problemas mais frequentes em transações imobiliárias. Dívidas de IPTU e condomínio têm natureza propter rem — ou seja, acompanham o imóvel, não a pessoa. Isso significa que em determinadas situações o novo dono pode ser cobrado pelas dívidas do antigo proprietário.
O Que Diz a Lei Sobre as Dívidas
O IPTU é uma dívida fiscal que incide sobre o imóvel. O município pode cobrar o IPTU atrasado do novo proprietário porque a dívida segue o bem, não a pessoa. Já a dívida de condomínio tem a mesma natureza propter rem: segundo o STJ, o adquirente responde pelas dívidas de condomínio independentemente de quando foram geradas, podendo inclusive receber a cobrança de débitos anteriores à compra.
Como Isso Acontece na Prática
Imagine que você comprou um apartamento sem verificar as certidões de débito. Depois de registrar o imóvel em seu nome, o condomínio apresenta uma cobrança de três anos de taxa condominial não paga pelo antigo dono, somando valores significativos. Ou a prefeitura envia notificações de IPTU dos últimos cinco anos, agora em seu nome como proprietário. Essa situação é absolutamente real e muito comum.
Como se Proteger na Hora da Compra
Antes de assinar qualquer contrato, solicite a certidão negativa de débitos de IPTU na prefeitura, a declaração de inexistência de débitos do condomínio assinada pelo síndico, e certidões de ônus reais na matrícula do imóvel. Preveja no contrato que as dívidas anteriores à data de transferência são de responsabilidade exclusiva do vendedor, com cláusula de reembolso caso você seja cobrado.
O Que Fazer Se Já Comprou e Encontrou Dívidas
- Verifique a data exata das dívidas e compare com a data de transferência do imóvel
- Consulte o contrato de compra e venda para ver se há cláusula sobre dívidas anteriores
- Avalie se o vendedor pode ser responsabilizado regressivamente
- Negocie com o condomínio ou prefeitura antes de pagar qualquer valor
- Busque orientação jurídica para avaliar a melhor estratégia
Conclusão
A melhor proteção contra dívidas herdadas na compra de imóvel é a prevenção. Verificar certidões antes de fechar o negócio pode evitar surpresas muito caras. Se você já está nessa situação, ainda existem caminhos legais para mitigar o prejuízo.
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Conteúdo elaborado pelo escritório Azevedo Bailona Advocacia para fins educativos. Este artigo não substitui orientação jurídica profissional.